Las operaciones de compra venta de inmuebles involucran generalmente cifras de importancia y sus consecuencias impositivas también muchas veces son de alta relevancia. Ante esta verdad el fisco decidió profundizar los controles sobre los escribanos, las inmobiliarias y todo aquel que transfiera, venda, oferte o negocie cualquier bien raíz.
Para ello ha dispuesto una serie de normativas reglamentarias que involucran una alta complejidad trasladando excesiva tarea administrativa a estos operadores. Lógico es que se controlen celosamente estas transacciones, ya que la evasión en las mismas produce un efecto multiplicador en otros sectores de la actividad económica.
El adquirente de estos bienes debe manifestar ingresos declarados suficientes para demostrar su justificación, y por ello cualquier operación que se realiza por un valor inferior al real produce un apartamiento de fondos del circuito legal. El objetivo es verificar el impuesto a la transferencia de inmuebles, o el impuesto a las ganancias en su caso, y también los impuestos patrimoniales del vendedor. Un aspecto no resuelto en el impuesto a la renta, es la falta de consideración de actualización de costo que lleva a muchos contribuyentes a escriturar por valores inferiores a los reales.
No estamos aceptando de ninguna forma dicho proceder, siendo este un argumento que debe acallarse modificando las actuales normas. Los controles a los que nos referimos empezaron en Febrero de 2007 con el ´Registro de operadores inmobiliarios ´ que obligó también a incorporar a los arrendadores de inmuebles urbanos y rurales con ingresos superiores a $ 96.000 anuales. Una nueva vuelta de rosca se produce ahora, obligando desde Marzo de 2008 a informar a la AFIP en forma previa al cierre de operaciones inmobiliarias cuando estos bienes tengan un valor fijado para el impuesto inmobiliario mayor a $ 300.000, valor que en dicha valuación es reducido lo cual implicará comunicar la mayoría de las transacciones. Nuevamente se omite considerar la actualización del límite, para evitar luego distorsiones. Es un inconveniente la falta de información para el organismo recaudador, así como un exceso de la misma.
Los propietarios deberán en forma previa a la negociación, oferta o transferencia del inmueble, obtener el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) debiendo comunicar a la AFIP la identificación del bien, su ubicación, el precio fijado, la identificación de condóminos y el CUIT de los intervinientes inmobiliarios. Luego, y dentro de los 30 días, el intermediario deberá confirmar su participación en el acto, y dentro de los 5 días de la firma de boleto o la transferencia por escritura del inmueble debe brindar datos en detalle. Asimismo se establecen obligaciones adicionales a los escribanos de registro, además de todas las ya vigentes en la actualidad.
Se los designa como responsables de verificar la autenticidad y vigencia del COTI ingresando en la página de la AFIP. Entre los datos que deben informar a la AFIP están la superficie del inmueble, su año de construcción -en su caso-, la valuación fiscal, los datos de los adquirentes y desde ya la fecha de la escritura y el monto de la operación. Una gran preocupación también son las nuevas interpretaciones del organismo que considera onerosas las adjudicaciones efectuadas por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiario. Consideremos que siempre deberá verificarse la realidad económica de la operación.
Julio N. Carreras
(Especial para La Auténtica Defensa)
