"Sería interesante no sólo pensar en derogar algunas partes del Código Civil y Comercial vigente en cuanto al régimen de alquileres, sino también en generar una nueva Ley que incentive la construcción de viviendas para alquilar", señaló Juan Carlos Donsanto ayer en su visita a Campana.
"Fue un año complicado producto de la pandemia que nos tocó vivir, no sólo para nosotros sino a nivel mundial. Fuera de ello, a nivel profesional, hubo hitos que merecen ser destacados y uno de ellos fue el accionar contra el ejercicio ilegal de la profesión a través de las franquicias inmobiliarias. Y en ese sentido, no es irrelevante que Zárate Campana sea el primer departamento judicial de la provincia de Buenos Aires en el cual todos los municipios que lo integran (esto es Zárate, Campana, Escobar y Exaltación de la Cruz) tienen la correspondiente ordenanza que limita este ejercicio", señaló ayer en Campana el presidente del Consejo Superior del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, Juan Carlos Donsanto.
El martillero de Lomas de Zamora estuvo presente en el almuerzo anual de camaradería organizado en el salón "El Portal" por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Zárate Campana que preside Carlos Terragno.
En la oportunidad, Donsanto se refirió a la necesidad de modificar el actual régimen de locaciones: "Es cada vez más visible lo que adelantamos cuando salió el nuevo régimen de locaciones y dijimos que iba a traer consecuencias no deseadas. Hoy estamos pugnando para que sea modificado el articulado del Código Civil y Comercial en estos aspectos. Tenemos una propuesta de acotar los plazos de locación, sobre todo para las viviendas de uso familiar. Creemos que en el caso de las locaciones comerciales el plazo mínimo de 36 meses o tres años es correcto, pero para las viviendas deberíamos retrotraerlo a 24 meses… y por otro lado, darle la posibilidad a las partes, es decir locador y locatario, que puedan pactar libremente el período de ajuste. Sin salirnos del índice que hoy refleja bastante acabadamente la realidad, no actualizar en forma anual porque eso implica un retraso para el locador, y un salto muy grande para el bolsillo del locatario. Entonces, lo ideal creemos es que lo puedan convenir el ajuste en los términos que ellos estimen: por ejemplo cada 3 ó 6 meses. Esto iría morigerando los aumentos, sobre todo en este momento inflacionario que estamos y le permitiría a las partes estar más en contacto con la realidad. De otra manera, como sucede ahora, se genera un retraso importante que al momento de aplicar la actualización genera conflicto".
-Estas modificaciones que ustedes proponen, ¿son escuchadas o generan resistencia?
Tenemos muchas expectativas y positivas, porque hoy desde todos los sectores involucrados, incluso a nivel político, nos han manifestado su coincidencia sobre nuestra mirada en este tema: desde que surgió esta normativa vigente, hubo mucho temor sobre todo por el lado de los locadores, quienes creían que el índice no iba a fijar la realidad. Eso hizo que aumentaran el valor de base como para cubrirse y generó un incrementos de hasta más de un 30% en algunos casos. También hubo retracción de la oferta, lo que elevó los precios de manera orgánica. Y del lado de los inquilinos, hubo sectores que le hicieron creer a la gente que iban a vivir una panacea… Hoy vemos que era mejor como estábamos antes que lo que está sucediendo ahora.
-Aun así, hay un déficit de viviendas en alquiler ¿Es suficiente con modificar esos ítems del Código Civil y Comercial para solucionar el tema?
Lo cierto es que hoy no tenemos Ley de Alquileres vigente. La última norma que tuvimos vinculada específica y exclusivamente a ese acápite fue la 23091, que se sancionó durante el gobierno del Dr. Alfonsín, que establecía el ajuste, la indexación, la potenciación y demás. Luego, con la Ley de Convertibilidad, durante la presidencia del Dr. Menem y con Domingo Cavallo como Ministro de Economía, lo que se prohibió explícitamente fue eso: el ajuste, la indexación y la potenciación. Entonces, estuvimos conviviendo con la modificación del Código Civil y sin Ley de Alquileres, y actualmente no tenemos Ley de Alquileres. Los alquileres son un nicho de mercado muy importante, no sólo en la Argentina sino a nivel mundial, que amerita una Ley. Por ejemplo, en Inglaterra, más del 30% de las viviendas disponibles están en alquiler. En Alemania anda por el 45%, y en EE.UU. más del 66%. La Argentina está alcanzando esos guarismos internacionales, hoy por hoy estamos arriba del 40%... Entonces, es tiempo que se revise el tema de los plazos de los contratos y las actualizaciones, pero también es necesario generar una nueva ley de alquileres que contemple la necesidad de la vivienda para determinados sectores, y también la desgravación impositiva para el sector. Esto último está atado a la ineficiencia que ha tenido el Estado en construir vivienda. Las viviendas que no construyó el Estado, las han construido los particulares: en líneas generales, más del 90% de lo que se ofrece en locación es de particulares. Ya que los particulares hicieron el esfuerzo para cubrir esta demanda que el Estado no supo o no pudo satisfacer, tiene que incentivarlo o beneficiarlo de alguna forma y no como hasta ahora que se los castiga. Hoy la norma establece denunciar ante la AFIP situaciones que van de suyo: todos sabemos que el que tiene una actividad rentable, tiene que tributar. Pero hoy parece que hay una persecución. Como en tantas otras cosas, se persigue al que produce, al que trabaja, al que genera… por eso digo que sería interesante no sólo pensar en derogar algunas partes del Código Civil y Comercial vigente en cuanto al régimen de alquileres, sino también en generar una nueva Ley que incentive la construcción de viviendas para alquilar. Cuando se sancionó la Ley 23091 a finales de la década del 80, Uruguay copió nuestro modelo y hoy tiene la problemática resuelta.
Porque la Ley de Alfonsín establecía en ese momento algunos beneficios impositivos que han dado sus frutos en el país vecino. Sin embargo aquí no supimos o no quisimos hacerlo.
Donsanto ayer en Campana, dialogando con Carlos Terragno, presidente del colegio de martilleros de nuestro distrito.
