Opinión:
Dólar o Ladrillos
Por Arq. Jorge Bader

Los indicadores de la construcción empezaron el año con un panorama alentador. En enero el informe del INDEC en cuanto a consumos de materiales y permisos de construcción privada sobre la base de informes de 14 municipios consultados daban una expectativa de crecimiento sostenido. El indicador sintético de la actividad de la construcción reflejaba un 19% acumulado comparado con igual período del año anterior. El motor de la construcción pública era un dato central en este crecimiento.

El diario Infobae en febrero de este año publicaba un artículo alentador, en relación al panorama edilicio: "Las ventas al sector privado de insumos para la construcción crecieron 14,3% en enero último con relación al mismo mes del año pasado, según el informe del Grupo Construya" que conforman las empresas líderes de la actividad. Según este informe este resultado se trataba del mayor avance interanual en la venta de insumos en los últimos cuatro años. Todo preanunciaba un buen año para el sector. Hasta que apareció el terremoto del dólar y sus variaciones violentas.

Si se analizan las curvas de los indicadores INDEC hay una ralentización en los meses posteriores y una caída del índice de actividad en el último mes. Hay varias cuestiones concurrentes a revisar. En primer lugar, la disminución de la voluntad inversora en ladrillos frente a la expectativa del buen resguardo del capital en billetes verdes que resultan un activo financiero de más rápida realización y con mayor mercado que los activos físicos. En segunda instancia el impacto inflacionario en los valores de los insumos de construcción. El precio de la propiedad en dólares se mantiene estable pero el incremento del valor del dólar en este ajuste permanente, hace más lejana la posibilidad de los compradores potenciales.

Un tema no menor en la inversión inmobiliaria es el tiempo de construcción. En nuestro país, en general, las obras se empiezan en un determinado contexto económico y muchas veces se terminan en situaciones económicas diferentes. Los tiempos de la construcción tienen al menos tres etapas, una de carácter técnico administrativo, relacionado con el proyecto y las aprobaciones municipales, otro de ejecución efectiva y un último proceso de cierre administrativo. Aceitar la dinámica de cada periodo suele ser una cuestión compleja.

El segmento edilicio es un tiempo sujeto a la eficiencia operativa sea por la calidad del sistema constructivo, por la dinámica de los operarios involucrados más las disponibilidades financieras, o por el ajuste de todas esas variables. Pero en lo objetivo este segmento depende de la responsabilidad privada.

El tema administrativo no es un tema menor. Los plazos de aprobaciones suelen ser largos y los trámites lentos. En este punto de responsabilidad burocrática municipal es imprescindible empezar a hacer ajustes tendientes a proveer de dinámica en esta etapa. La adecuación de los sistemas de aprobación y extensión de permisos de obra a los tiempos convulsionados es fundamental ya que esto permite acelerar los inicios de obra y ganarle algo al proceso inflacionario. En muchos aspectos, la revisión de expedientes de obra responde al mismo sistema histórico desde hace casi el inicio de los tiempos. Mas allá que el procedimiento se sistematice el mecanismo es el mismo desde siempre, en tanto los permisos se vinculan a la necesaria aprobación del plano de obra. La aplicación de otros sistemas de gestión como la extensión de permisos de obra frente al aviso de la obra en tanto se siga el curso administrativo de la aprobación definitiva al menos permitiendo de esa forma el inicio de las etapas preliminares de fundaciones, sería una posibilidad de dotar de cierta dinámica al proceso en beneficio de esta carrera contra los desfasajes financieros.

Si partimos de la hipótesis que quien pretende construir, muestra su voluntad efectiva de presentar la documentación técnica para aprobación, sabemos ya que existe una acción concreta para ponerse a derecho, por lo tanto con el visado previo de esa presentación debiera resultar suficiente garantía para la autoridad de aplicación que esa documentación cumple con lo que se debe fiscalizar, en cuanto a reglamentos, superficies, habitabilidad y tributación. El posterior trámite de aprobación definitiva no debiera afectar ni obstruir la posibilidad que, mediando ese visado aprobado, se pudiera iniciar la ejecución de la obra al menos en las primeras etapas.

Este razonamiento no agota las múltiples opciones alternativas, pero es una observación para promover el razonamiento sobre un procedimiento que hoy resulta dificultoso, a menudo conflictivo y que no agiliza la inversión edilicia en un momento donde es necesario apuntalar la actividad de la construcción como sector dinamizador de la economía.