La reforma del código que se va a elevar al Concejo Deliberante, basada en el debate sostenido en el Concejo urbano plantea algunas variantes en el perfil urbano posible. La liberación de alturas sobre avenidas de la ciudad no representa una posibilidad indiscriminada, es simplemente la vuelta al código ¡go anterior que no tenia restricciones en altura en ningún lugar de la ciudad. O sea que no representa una novedad ni la expectativa de una ¨laizess faire¨ que permita cualquier cosa como algunos han supuesto o al menos intentado interpretar.
El Código anterior tenía como limitante objetivo la densidad poblacional es decir la cantidad de habitantes admitidos en la zona y por ende en la parcela. Esta limitante es una condicionante basada en la Ley de uso del suelo de la provincia de Buenos Aires, la famosa Ley 8912, que ya cumple más de 40 años de vigencia. Esa limitante esta vigente siempre, y es el dato más importante a considerar. La densidad poblacional es el dato más relevante al tener en cuenta en un proyecto. La eliminación de las restricciones de altura en zonas determinadas solo representa una vuelta al Código original que a la luz de los hechos no estaba tan mal planteado, ya que según la dimensión de los terrenos existía una posibilidad de densificar y crecer con ciertas libertades proyectuales. La limitación de alturas no tuvo un sentido objetivo más que frenar algún tipo de evolución frente al desarrollo edilicio de los últimos años. Lejos de apoyar la actividad de la construcción implicó un freno al desarrollo y lo único que logramos fue ralentizar el crecimiento, en lugar de aprovechar el momento para analizar un verdadero plan maestro que redefina la ciudad que queremos. Ese debate nunca estuvo y el código es hoy por hoy el único instrumento planificatorio.
Lo más significativo de la reforma prevista no es quizás este tema de las alturas en zonas céntricas o avenidas, sino otro tema que tiene que ver con un aspecto particular del nuevo código. En esta norma se había planteado la posibilidad de superar las alturas limitantes de las distintas zonas en dos niveles adicionales cuando se respetará un retiro de frente determinado y con la utilización de esos niveles solo para usos complementarios o salas de máquinas y equipos. En la reforma propuesta se libera esta restricción y se permite que esos dos niveles puedan afectarse también a uso habitacional. Acá se plantea una cuestión interesante a analizar. En zonas donde los niveles aceptados son 3, es decir algo así como 9 metros de altura, la reglamentación establece la posibilidad que esos 3 niveles no tengan necesariamente un ascensor. Es decir que esos 3 niveles tendrían dos accesorios de carácter complementario donde la única infraestructura posible correspondería a sala de tanque, eventualmente depósitos de maestranza y quizás algún a salón de usos múltiples para el conjunto habitacional.
En la reforma de París la situación de un limite de altura que no se puede rebasar dio por resultado muchos edificios donde los ascensores llegan hasta el anteúltimo nivel y al último piso se llega por escalera. Los sobre recorridos y los tanques de reserva ocupan precisamente también una parte de ese último nivel. Con los sistemas de infraestructura modernos, sean ascensores hidráulicos, o sistemas de bombeo con cisternas a nivel de piso, la utilización de esos dos niveles adicionales puede resultar plena si la densidad de la zona lo permite. Esto puede representar un nuevo criterio en el desarrollo local y un nuevo perfil edilicio con edificios con retrancos o retiros de frente netos de modo de aprovechar este nuevo criterio de alturas habitables.
Este tema es un avance importante en la cuestión del debate edilicio pero no agota la problemática del planeamiento urbano. La planificación de la ciudad no se termina en la corrección de alturas edilicias. El nuevo código ha impuesto otras limitaciones que como en el caso de las cocheras plantean un nuevo debate del concejo urbano. En la ciudad de Buenos Aires según la dimensión de los lotes hay algunos terrenos que no tienen obligación de dejar cocheras. En la Provincia, la ley de uso del suelo solo impone la obligación de superficie de cocheras a razón de 3,5 metros cuadrados por habitantes que ocupen la parcela. Esto tenia alguna lógica ya que se consideraba que una familia tipo digamos de 4 componentes en una unidad funcional se obligaban a un total de 15 metros cuadrados o sea una cochera. Y esto satisface prácticamente todo el requerimiento de superficie de estacionamiento obligatoria en casi toda la Provincia.
En Campana y por efecto de una reforma sin ningún fundamento objetivo se impuso que cada unidad funcional cuente con una cochera y como si esto fuera poco, también se exigen cocheras en locales comerciales, lo cual hace casi más importante la guarda de vehículos que la construcción de ambientes habitables o comerciales. Este entre otros temas es el desafío inmediato que tenemos para reformular esta reglamentación que solo actúa como un freno al desarrollo ya que nada de esto es una mejora objetiva en el proyecto de ciudad ausente.
Por Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015
