En la última semana se ha debatido el tema de las alturas edilicias. Esta cuestión es solo uno de los limitantes al desarrollo de la construcción local y quizás no necesariamente el más problemático. Es probable que la liberación de alturas sobre avenidas, que a la luz de los hechos sea reconocer, que la imposición de límites no fue una buena decisión, retrotraiga la situación a las condiciones del Código anterior.
La ley de uso del suelo impone al territorio de la Provincia solo las limitaciones de cantidades de habitantes por parcela en el suelo urbanizado o rural y la superficie utilizable de suelo sea esta en planta o en el total posible en el terreno disponible. Estos indicadores de ley no avanzan sobre la definición de alturas. De este modo las alturas se auto regulan solo por la superficies edificables limitadas por los otros parámetros que resultaron en general necesarios y suficientes para definir perfiles urbanos. De hecho durante más de 30 años estuvo vigente el Código de ordenamiento urbano aprobado por la Ordenanza 1812 del año 1984, y antes de esto con algunas similitudes desde el 1978 estaba vigente la Ordenanza de delimitación preliminar de áreas que también imponía solo esos limitantes identificados como Densidad poblacional, Factor de Ocupación de Suelo y Factor de Ocupación Total.
Lo cierto que con el nuevo Código se impuso arbitrariamente una altura edilicia como un nuevo limitante a la construcción sin coordinar los indicadores de ley con esas alturas esperadas. Esto generó una distorsión reglamentaria ya que la limitación de alturas representa un recurso solo para la definición de perfiles urbanos deseables cuando se pretende dar una cierta homogeneidad edilicia a un perfil construido, tema que no dio ese resultado esperado, debido a la falta de coordinación de ese limitante con los demás indicadores urbanísticos.
Vuelvo al ejemplo varias veces citado de la reforma de Paris donde el Barón Haussman definió una altura límite uniforme con prescindencia de cualquier otro indicador urbanístico esto dio por resultado paredes edificadas continuas con un perfil homogéneo y similar tratamiento de techos y líneas de edificación. Este no es el caso de lo que se planteó en Campana para las alturas que se impusieron solo como un limitante que nivelo para abajo. Simplemente porque cuando un terreno tiene indicadores urbanos conferidos por el Código y convalidados por la ley de uso del suelo, la limitación de alturas viene a resultar sólo un defecto de las posibilidades edilicias reales. Mas si consideramos que no existe ningún plan urbano que defina un perfil esperado, que una vez consensuado, pudiera representar un estado deseado para una determinada zona o barrio donde se pretenda preservar un perfil edilicio bajo o uniforme. Esto nunca sucedió en cuanto a debate o consenso de planificación edilicia y de esta forma aparecieron limitantes contradictorios. Tan contradictorios como plantear una altura limite en zonas muy céntricas de 9 metros, con dos niveles adicionales accesorios para superficies técnicas o complementarias, y 15 metros en áreas más alejadas de ese centro plenamente servido. Es decir que en zonas donde aun no se ha construido en altura o donde los edificios, si los hay, son un caso excepcional, y donde los perfiles edilicios son más uniformes con espíritu de barrio bajo, se permiten alturas mayores que en las zonas céntricas plenamente servidas y donde la construcción ya ha superado las alturas promedio con variadas interposiciones de edificios en altura.
Por estos considerandos es que en el seno del Concejo Urbano se ha solicitado la necesaria continuidad del debate, la constitución de una agenda de discusión sobre los fundamentos de esta planificación urbana y la generación de un paso intermedio que libere algunas de las condicionantes que hoy no tienen un fundamento objetivo. La solicitud presentada por el Colegio de Arquitectos avanza sobre varios de esos puntos. La habilitación de los niveles complementarios sobre las alturas establecidas como ambientes habitables, lo cual sin constituir una solución definitiva no altera los límites de alturas previstos pero permite una mayor construcción de viviendas simplemente cambiando el destino de esos niveles, la liberación de alturas sobre avenidas y sectores determinados, y la definición de escalas para la imposición de cocheras en función de superficies de terrenos y cantidad de habitantes, entre otras propuestas son los temas que en principio pudieran flexibilizar la cuestión edilicia hasta tanto se trabaje en la construcción de un plan director urbano.
Este tema pasa a ocupar un lugar central no solo desde la situación local como aporte a la solución del déficit habitacional sino también como un punto de apoyo a la reactivación de la economía ya que la construcción es un factor movilizador múltiple y el destino genuino de las inversiones locales.
Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015
