Opinión:
Por Arq. Jorge Bader

Desde la anécdota quizás se haga mas entendible algo que hace tiempo vengo expresando respecto de cuestiones de código. Esta semana un amigo de hace años con el que hemos transitado un camino casi paralelo, después de una vida de trabajo decide hacer alguna inversión de carácter jubilatorio.

La charla empieza en tono coloquial simplemente analizando las hipótesis de como aprovechar mejor su terrenito céntrico, herencia familiar y donde el pretende hacer algunos departamentos y un local para una actividad comercial personal como complemento de su jubilación próxima, casi inminente. Lo primero que hago es sacar mi ejemplar del Código de Planeamiento de Campana, que ya intimida por su volumen.

La cara de mi amigo va cambiando lentamente. Cuando empezamos a hacer cuentas y evaluar sobre sus expectativas vamos viendo que aquello que el esperaba de su terreno no es tan viable. Pero la contradicción mayor surge cuando vemos que los indicadores de habitabilidad y uso del suelo le permiten utilizar y generar prácticamente todas sus expectativas pero para dar satisfacción al proyecto que se propone debe dejar previsto tantas cocheras como unidades funcionales, incluso una de ellas para dársena o estacionamiento de su emprendimiento comercial. Cuando entramos a ver el desarrollo y las circulaciones para que esas cocheras resulten cómodas vamos viendo que el límite objetivo al uso de la planta baja la reduce a un espacio exiguo subordinado solo al depósito de vehículos.

Ya mi amigo va cambiando el gesto y el color de su rostro va mutando mientras su paciencia empieza a flaquear. La pregunta de rigor ¨para que quiero un estacionamiento en el local¨. Le re formulo la pregunta, ¨no es para que lo queres vos, ¿sino porque te lo imponen?¨. La norma fue creada sin razonar la consecuencia que iba a traer en cuanto a limitación al desarrollo. Se igualo en forma ilógica. Si se presume que la cuestión vehicular genera un impacto en la ciudad la solución no es limitar las posibilidades de habitación en beneficio del depósito de vehículos sino establecer escalas donde el impacto deba moderarse con imposiciones que se puedan cumplir en función de la escala. O dicho de otra forma si vamos a llevar adelante un emprendimiento de 2500 metros cuadrados y allí vamos a albergar 40 unidades habitacionales la escala y el costo de la inversión probablemente permitan razonar en una dotación de cocheras acorde a la ecuación costo beneficio. Pero si un buen señor pretende hacer dos o tres departamentos y un local y le pedimos que tire abajo el living de su casa y un dormitorio para meter autos estamos incurriendo en un contrasentido donde lejos de promover la inversión en activos urbanos para satisfacer el déficit habitacional lo que hacemos es constituirnos en los guardianes de la mecánica.

Miro la cara de mi amigo y ya con intención sádica le digo, ¨Esto no es todo. Falta la cuestión de las alturas¨. Y allí le empiezo a mostrar las limitaciones que tiene su propuesta en función de las alturas límite impuestas en la zona de su terreno. A pesar que los otros indicadores, aquellos que la Ley de uso del Suelo de la Provincia le impone, le recito todas las limitaciones que por sobre esa ley, y en forma mas restrictiva le impone nuestro código. Si uno analiza con buena voluntad lo escrito parece que se hubiera pretendido propender a una inversión urbana más atomizada al limitar en altura en el supuesto que es mejor un desarrollo bajo y regular que uno alto y quizás más disperso y probablemente irregular.

Ahora bien, ¿quien dijo que eso es la mejor hipótesis de desarrollo urbano? ¿De qué ámbito de debate salió que esa era la hipótesis más conveniente para nuestra ciudad? Y acá viene la esencia del contrasentido. Si el objeto era ese, la concentración y la compacidad de la trama con perfiles bajos y más regularmente densificados ¿cómo y por qué es que le imponemos la limitación adicional de que se deban sacrificar metros de los escasos permitidos por las limitaciones anteriores solo para poner más cocheras? Entre la imposición de la la Ley de uso del suelo que obliga a una previsión de cocheras de 3,5 metros por habitante a la imposición del Código, de una cochera por unidad funcional hay un abismo conceptual aparte de una diferencia de metros. La lectura es que para el codificador fue más importante guardar un auto que hacer un dormitorio para una familia que crece, o ayudar a mi amigo a que invierta en su capital jubilatorio, optimizando su inversión, y no simplemente siendo depositario de mas vehículos, para no perder el hilo de la anécdota y poner la cuota de humor. Esta administración ha declarado que pretende fomentar la inversión privada en construcción.

Hasta ahora nada de esa intención se ha puesto de manifiesto en la corrección de estas limitaciones reglamentarias. Lo peor de todo es que ni siquiera estamos dando espacio para debatirlas. Y eso es tan malo tal como darlas por validas cual si hubieran surgido de algún consenso y representaran realmente una pieza invaluable de la planificación urbanística. Nuestro código así cómo está es lisa y llanamente la expresión unilateral de un codificador que no planifico con acuerdo de las matrículas profesionales intervinientes sino que expresó su cuestionable visión personal y tuvo la inmensa suerte que se lo aprobaran quienes seguro no leyeron y si leyeron no interpretaron el daño que iban a generar en el futuro del desarrollo de Campana. Y hoy debemos prácticamente rogar que se atienda la constitución de un ámbito de debate para reformular esta normativa contradictoria y limitante que condena a nuestra ciudad a mantenerse estática porque es imposible hacer rentable cualquier intención inversora.

A esta altura de la charla mi amigo está pálido, y yo para terminar mi conversación decido parafrasear a un conocido psicólogo mediático diciéndole: ¨Es lo que hay¨.