Un nuevo escenario legal
Por Arq. Jorge Bader

Las leyes sancionadas en los últimos años generan un escenario diferente para la gestión de la renta urbana y un nuevo marco de relación publico privada.

En el año 2012 un grupo de movimientos sociales, organizaciones y universidades, liderados por el Instituto del Conurbano (ICO-de la Universidad Nacional de General Sarmiento-UNGS) y el Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda de la Prov. de Buenos Aires (FOTIVBA), diseñaron e impulsaron el proyecto de ley 14.449, de Acceso Justo al Hábitat. Esta ley se aprobó finalmente en enero de 2013, pero su reglamentación llego recién a fines de ese año.

Mas allá de los debates, sobre las ventajas y desventajas, uno de los temas centrales tuvo que ver con la creación de los consorcios urbanísticos y la, modificación del régimen de división del suelo para vivienda social, cambiando lo establecido por la ley 8912, de uso del suelo de la Provincia, vigente desde el año 1978, madre de casi todos los códigos locales y ley casi intocable por décadas.

No quiero abundar sobre cuestiones de la ley en este artículo, sino concentrarme en un aspecto que dio origen a la participación del poder público en la plusvalía urbana. En el artículo 46 de la ley se establecen los hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias. Dentro de varios escenarios posibles están los cambios de indicadores urbanísticos y los cambios de zonificación, o un simple cambio de alturas edificables.

En Campana hubo algunos ejemplos históricos donde la modificación de una zona complementaria o de extensión urbana potencial a industrial produjo en su momento un incremento de valor del suelo exponencial, y no genero ningún beneficio económico para el municipio en términos de participación en esa renta obtenida simplemente por un acto administrativo.

Nada de lo establecido en esta Ley, se ve reflejado en nuestro código de Planeamiento. Convengamos que nuestro Código fue gestado un año antes de la ley, pero el proceso de convalidación del mismo culminado en septiembre de 2013, permitía en su parte general la posibilidad de haberse adecuado oportunamente a incorporar estas cuestiones de renta urbana excepcional o plusvalía coparticipable entre los efectores privados y el sector publico. Parafraseando a Ortega y Gasset en sus conceptos de utilidad existencial, es inútil lamentarse sobre lo que pudo hacerse en el pasado y no se hizo, así que hay que mirar para adelante.

El ámbito del Concejo Urbano Ambiental hoy sería el lugar prudente y adecuado para analizar la incorporación de estos conceptos a nuestra norma territorial. No obstante ello, antes, mucho antes de esto es necesario tener un plan de desarrollo territorial que nos permita analizar la renta potencial futura de nuestro suelo.

Algunos municipios, resolvieron la cuestión con una ordenanza de adhesión a los principios de la ley, y con esto salvaron en parte las indefiniciones que sus códigos locales tenían respecto de la plusvalía entre otras cuestiones como por ejemplo la intención de resolver la problemática de la vivienda social, o proveer a la conformación de consorcios urbanísticos con divisiones del suelo de dimensiones menores a las obligadas por la ley 8912, y modificadas por esta ley 14449.

No sé si esto resulte la mejor opción, pero nosotros a nivel local no tenemos ni lo uno ni lo otro a pesar de tener una reglamentación supuestamente "actualizada". Varios contextos reglamentarios han cambiado en el ámbito provincial y nacional y muchos de estos cambios deben reconocerse e incorporarse en nuestras reglamentaciones locales porque constituyen un elemento potencial para la gestión urbanística y en un futuro pueden generar un impacto urbano, social y económico importante en nuestra ciudad. Máxime aun si consideramos que en principio de este año el Gobierno nacional sanciono la Ley 27.328 de contratos de Participación Público-Privada (PPP), instrumento que desde la administración nacional entiende como una herramienta necesaria para atraer inversiones que empujen la obra pública.

Según el decreto 118, reglamentario de esta ley de proyectos publico-privados, el régimen apunta a "desarrollar proyectos en los campos de infraestructura, vivienda, actividades y servicios, inversión productiva, investigación aplicada y/o innovación tecnológica". La relación de la plusvalía urbana y los contratos de participación publico privada son instrumentos que combinados van a dar mucho que hablar prontamente.

Es hora de que salgamos de este letargo planificatorio y redefinamos el rol del urbanismo local antes que la realidad nos pase por encima o se gesten a nuestras espaldas propuestas urbanísticas que modifiquen nuestro hábitat y en las que solo seamos simples espectadores de decisiones en las que poco podamos intervenir.