De acuerdo con los datos del INDEC, la actividad de la industria de la construcción se desplomó un 24,1% en abril, para totalizar una caída del 10,3% en los primeros cuatro meses del año, el panorama se ha agravado en estos últimos meses.
Estamos frente a una disyuntiva. La situación de la inversión privada está en retracción y la construcción sufre una crisis profunda. En este contexto real estamos en una recesión de la inversión en construcción y los activos urbanos no crecen al ritmo deseable. El esperado segundo semestre, es por el momento una expresión esperanzada de reactivación más que una realidad objetiva en el sector de construcción privada.
En un contexto inflacionario, si existe alguna voluntad de construir, es necesario obrar con celeridad. La pregunta que me planteo es, si están nuestras organizaciones administrativas públicas adecuadas a esta emergencia y obran con celeridad para apoyar al sector? Colaboran con la rapidez necesaria para la aprobación de trámites y permiten con eso que los capitales se vuelquen rápidamente al sector más dinámico de la economía? Están nuestros códigos adaptados a posibilitar el desarrollo de superficies construidas? O establecen una serie de limitaciones que son más conceptuales y teóricas, que reales en términos de beneficio a la calidad de vida de los habitantes urbanos?.
Muchas preguntas para el debate en el ámbito del Concejo Urbano Ambiental que de una vez por todas, pasado este periodo de acomodamiento es imperioso convocar, para generar rápidamente políticas de dinamización del sector construcción en beneficio del desarrollo de la ciudad. A la luz de los hechos hemos posibilitado la construcción de unidades funcionales de un dormitorio por la limitación impuesta por los indicadores urbanos. Es entendible que el concepto de familia moderno ha cambiado, pero una familia tipo si accede a la primera vivienda en un departamento cuyo espacio físico es limitado, tiene necesariamente que pensar en cambiar de vivienda a medida que sus necesidades familiares se amplían y si la inversión urbana no se direcciona a departamentos con mas dependencias vamos hacia una cuestión compleja de habitabilidad calidad de vida.
Existe una adaptación del código de planeamiento a esta dinámica social?. Una vez que entendimos que la densidad debía adecuarse a un parámetro más lógico, impusimos otras trabas de carácter para-reglamentario, como la aparición de cocheras a razón de una unidad por departamento o local según su dimensión, o los planos limite. Y esto generó otro freno a la inversión, ya que la relación de rentabilidad de los edificios en relación a los elevados costos del suelo urbano, hacen casi inviable la ecuación. Si el terreno permite una construcción importante en términos de superficies y eso implica una cantidad de unidades funcionales razonable para generar una ecuación costo beneficio aceptable, se debe cargar con el peso de una superficie extrema en estacionamientos que en la mayoría de los casos debe hacerse en subsuelos ya que los terrenos urbanos tiene superficies limitadas o se tiene el freno de una altura limite o una norma de tejido urbano que impide otros usos posibles del suelo. Esto termina desalentando la inversión. O limitándola al punto de hacerla no rentable. Esto se agrava en algunas zonas de nuestra ciudad donde la presencia de agua en napas de escasa profundidad hace prácticamente imposible o altamente costosa, la construcción de subsuelos de estacionamientos. Nuestro código al momento de los debates previos, planteaba una zona de cierta libertad proyectual. Este sector abarcaba todo el bajo, por las calles Alem, Dellepiane, Luis Costa.
El objetivo era pensar en un área de recuperación urbana, donde pudieran plantearse proyectos, que con cierta libertad, permitieran la puesta en valor de una zona históricamente soslayada de las expectativas de inversión. Los terrenos allí están limitados en general por las superficies típicas antiguas, de 8,66 metros y es muy difícil hacer económicamente viable la ecuación de cocheras en relación a superficies habitacionales, donde además es inconveniente pensar en subsuelos para cocheras subterráneas por la presencia de agua a poca profundidad. Por ello creo que la agenda que viene, basados en la visión sistémica de la crisis de la construcción, donde unos de los parámetros es el proyecto desde los indicadores urbanos, es definitivamente abordar la cuestión del tejido de la ciudad replanteando un modo alternativo de uso del suelo. Otro tema para el debate ausente sobre la codificación local.
Arq. Jorge Bader - Matricula CAPBA 4015
