Urgencia en abordar las causas directas de las inundaciones: deforestación y desarrollo urbano en áreas inundables. Las soluciones de ingeniería –como los acueductos- pensadas en función de los efectos no serán definitivas. Consideraciones sobre la especulación inmobiliaria.
"Más tarde planifiqué un barrio de Buenos Aires que se levantaría en terrenos ganados al río: tendría la forma de un archipiélago artificial o de una Venecia con sus góndolas, tangos lacustres y malevajes remeros. Estas hijas locas de la imaginación nos dieron cierta notoriedad en los concursos de arquitectura y en las revistas especializadas. Con todo, nunca fueron más allá de sus maquetas; y se amontonaron aquí, en este mismo estudio, pobres criaturas teóricas.
Así comenzó la tristeza."
Leopoldo Marechal, Megafón o La Guerra
Las inundaciones en el territorio de Argentina configuran un problema recurrente y siempre combinaron causas naturales y del ambiente creado por el hombre, en proporciones de difícil cuantificación.
Sobre las causas puramente naturales, hay límites a la posibilidad de mitigarlas; mientras que sobre las causas derivadas de las modificaciones al ambiente natural introducidas por el hombre hay un creciente grado de irresponsabilidad en relación, principalmente, al uso indiscriminado del suelo para explotación agrícola y desarrollo inmobiliario.
La deforestación por avance de la frontera agrícola, las canalizaciones clandestinas y los desarrollos urbanísticos sobre zonas naturalmente inundables -como los valles de inundación de los ríos y los humedales (también conocidos como bañados)- son las causas principales por las que el agua de lluvia queda acumulada por lapsos cada vez más prolongados en las áreas bajas que encuentra.
Hasta que la acción del hombre en este sentido no se revierta, las inundaciones seguirán teniendo efectos perturbadores y probablemente sus consecuencias seguirán siendo trágicas y se agravarán consistentemente con el avance del uso rentístico del suelo.
Los acueductos, siendo un potencial alivio no ofrecen una solución definitiva para el conjunto de los casos en la Argentina. Por otra parte, el historial de obras presenta casos de roturas sistemáticas (por ejemplo, en la provincia de Córdoba), corrosión de ductos imprevista (por ejemplo, en los que llevan agua a Comodoro Rivadavia y Caleta Olivia) y, corrupción latente (como en el caso del Acueducto del Río Colorado en La Pampa).
Con todo, lo que resulta más preocupante es que la especulación inmobiliaria estaría por tomar nuevo impulso, aún hoy, cuando conocemos sus efectos colaterales trágicos.
Consideraciones sobre la especulación inmobiliaria
El sector inmobiliario argentino no es ajeno a las tendencias mundiales y se caracterizó por una dinámica de crecimiento continuo en sintonía con la globalización y la desregulación de los mercados financieros. Así, desde los noventa, el crecimiento fue sólo interrumpido por la crisis interna del 2001, poco afectado por la crisis externa del 2009 y recientemente ralentizado.
Esta dinámica se manifestó a lo largo del período, independientemente de las alternancias de los partidos políticos en los poderes ejecutivos y legislativos con incumbencia en legislar en materia de desarrollo y edificación urbana.
Sin perjuicio del crecimiento, tanto en metros cuadrados construidos como en precios; la calidad de las edificaciones no es homogénea y presenta objeciones de todo tipo (como por ejemplo, ineficiencia energética para la climatización) aún en las edificaciones destinadas al segmento de mayor poder adquisitivo.
El negocio en urbanizaciones preexistentes, se basó –principalmente- en obtener nuevas superficies construibles y en lograr modificaciones regulatorias que hicieron posible construir en mayor altura y mayor volumen por unidad de superficie de suelo; como, por ejemplo, en barrios porteños que hoy sufren cortes de servicio eléctrico.
Por su parte, el negocio en nuevas urbanizaciones se basó en rellenar y elevar los terrenos inundables y ganar con un diferencial de precios adquiriendo tierras sustancialmente baratas -justamente porque eran inundables- y vendiéndolas con un sobreprecio por las mejoras. Por ejemplo, se calcula que más de la mitad de las urbanizaciones nuevas del Gran Buenos Aires, en especial, las que cuentan con agua embalsada artificialmente dentro de sus predios se construyó y comercializó bajo este "modelo de negocios".
En algunos casos, impulsado por déficit de viviendas más acuciantes, se construyó directamente en los valles inundables de los ríos sin rellenar ni elevar la superficie, como por ejemplo, en Concordia.
Todos los años, en la primavera boreal se celebra el mayor evento del "Real Estate" (negocio inmobiliario) mundial en el balneario de Cannes, en Francia. Se trata de uno de los congresos mundiales con mayor afluencia de participantes, más de 20000. En ellos se tratan cuestiones generales y, en particular, el desarrollo de negocios y su financiación. Las nuevas modalidades incorporan micro-financiación, donde los nuevos propietarios pueden obtener títulos por porciones de la inversión en un emprendimiento, es decir, son dueños de un porcentaje transferible del inmueble, generalmente menor a una unidad habitacional.
Es innegable el efecto en el imaginario de los promotores y desarrolladores y público en general que suscita la presencia de tantas personas en un entorno glamuroso y con expectativa de generar negocios y rentas de corto plazo.
Es innegable también que se juegan cuestiones de prestigio, ya que en el evento se entregan una docena de premios a los proyectos que se seleccionan como los mejores en diversas categorías, a escala mundial.
Curiosamente, en el año 2015, el proyecto argentino de la torre de más de 300 metros de altura planificada en el conjunto de la Isla de Marchi fue nominado entre los tres candidatos al mejor mega-proyecto. No ganó. Probablemente, el proyecto no se realice en el corto ni en el mediano plazo; con lo que la Argentina no tendrá la torre más alta de Sudamérica en estos tiempos.
Contra lo que algunos piensan, las construcciones en gran altura son vulnerables y en muchos casos más ineficientes en consumo de energía que edificios de menor altura. La contribución arquitectónica, es en muchos casos opinable.
Sobre las urbanizaciones con lagos artificiales en áreas suburbanas, hay también opiniones divergentes desde el punto arquitectónico.
Desde el punto de vista cultural y de preservación del patrimonio geográfico e histórico, las críticas superan a las visiones a favor.
Lo que es incuestionable es que son los referentes en precios de un mercado floreciente, marcando una tendencia sostenida de aumentos a lo largo del tiempo. En otras palabras son los valores de referencia de la apreciación del stock inmobiliario en su conjunto y, en consecuencia, los indicadores de la prosperidad del sector; todo lo cual alimenta el negocio especulativo.
Desde ese punto de vista, si se detiene la tendencia alcista de precios, se detiene el entusiasmo (o empieza la tristeza, en los términos que usó Marechal).
Desde el punto de vista de toda la sociedad, esta dinámica necesita un replanteo y una difusión a nivel público más allá del marketing y la publicidad, ya que tiene consecuencias negativas directas para el medio ambiente, e indirectas en regulación climática y para otros sectores de la economía.
Por sobre todo, es también una cuestión de coherencia si es que queremos ser consistentemente solidarios con nuestros compatriotas inundados.
